税務・経営
相続・贈与の土地評価Q&A １００選
2,750円（税込み）
疑問解決の光が見えてくる！
あるある事案から導く、税務署是認への道しるべ
○土地の評価は、特に個別性が高いため相続時や生前贈与の際、悩ましい事例に遭遇することが多い部分です。税理士にとっては、申告後もその時の判断が正しかったのか、税務調査で指摘されないかという不安がつきまとってしまう分野です。
○本書は相続専門の不動産鑑定士が、税理士からに回答し、解決の手助けをするなかで頻繁に問い合わせがあるものを類型化しQ&A形式で判断のポイントを解説します。
○国税庁から出される財産評価基本通達や国税庁HPの質疑応答事例、国税不服審判所の裁決例などに土地の専門家である不動産鑑定士の視点をプラスし、解決の方向を導きます。
実際の相談事例をベースに１問１問がコンパクト！
各問答に写真や図表が入り、ビジュアルでもわかりやすく紹介！
相続・贈与時の土地評価の適切な判断を助ける一冊！
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税理士を悩ませる
相続・贈与の土地評価Q&A 第２集
目次
１ 評価単位、地目判定
1-1 1,500㎡の土地の一部に床面積50㎡の平屋の倉庫が建っている場合の評価単位
1-2 自宅敷地に隣接する畑の評価単位
1-3 5棟のアパートの敷地の評価単位
1-4 2棟の建物と月極駐車場で利用されている貸宅地の評価単位
1-5 評価単位確定のために実測した方がよいか
1-6 共同住宅と隣接する駐車場の評価単位
1-7 賃貸マンションの駐車場の一部をコインパーキングで賃貸している場合の評価単位
1-8 アパート入居者専用駐車場の評価単位と貸家建付地評価の可否
1-9 貸家とそれに隣接する駐車場の評価単位と貸家建付地評価の可否①
1-10 貸家とそれに隣接する駐車場の評価単位と貸家建付地評価の可否②
1-11 建物内に駐車場がある賃貸マンション敷地の評価①
1-12 建物内に駐車場がある賃貸マンション敷地の評価②
1-13 タワー型駐車場は建物？構築物？
1-14 純山林と純原野のどちらで評価すべきか
２ 宅地造成費
2-1 アスファルト舗装された月極駐車場の宅地造成費控除は妥当か
2-2 傾斜している駐車場の宅地造成費控除は妥当か
2-3 道路面より高い土地の宅地造成費は計上可能か
2-4 ガードレール撤去費用を控除できるか
2-5 雑種地を畑比準で評価する場合の宅地造成費
2-6 宅地造成費を控除したらマイナスになる市街地農地
2-7 別荘地の宅地造成費
2-8 がけ地の上に作られた駐車場の評価
2-9 地盤改良費はどのような土地で計上可能か
2-10 地盤改良工事後の地盤改良費は控除できるか
2-11 倍率地域の駐車場の宅地造成費控除の可否
３ 地積規模の大きな宅地の評価
3-1 市街化調整区域内の雑種地のしんしゃく割合と地積規模の大きな宅地の評価
3-2 倍率地域にある地積規模の大きな宅地の評価
3-3 地積規模の大きな宅地の評価はできるか～市街化調整区域の大規模工場用地の場合～
3-4 地積規模の大きな宅地の評価はできるか～市街地農地の場合～
3-5 地積規模の大きな宅地の評価はできるか～共同ビルの敷地の場合～
3-6 地積規模の大きな宅地の評価はできるか～1,200㎡の別荘用地の場合～
3-7 地積規模の大きな宅地の評価はできるか～市街化調整区域にある倉庫と高齢者介護施設の場合～
3-8 地積規模の大きな宅地の評価はできるか～ガソリンスタンド敷地の場合～
3-9 三大都市圏に所在するか否かの調査方法
3-10 分譲マンション敷地の地積規模の大きな宅地の評価
3-11 容積率の定めのない地域の地積規模の大きな宅地の評価
４ 私道
4-1 私道に付された路線価は適正か
4-2 隅切り部分の評価
4-3 私道の上に高圧線が通過している場合の減価
4-4 私道評価のゼロか3割かの判断基準
4-5 自宅と貸家とアパートの私道の評価
4-6 特定の多数の者の通行の用に供されている私道の評価
4-7 公開空地がある高層マンション敷地は減価可能か
4-8 分有されている私道の評価
５ 利用価値が著しく低下している宅地
5-1 高低差のある土地の利用価値が著しく低下している宅地として評価減できるかどうかの判断基準
5-2 がけ地補正適用か利用価値低下10％減適用か
5-3 騒音データ取得のための騒音計
5-4 線路沿いの土地の騒音による減価
5-5 利用価値が著しく低下している宅地の20％減は可能か
5-6 変電所に隣接する土地の減価
６ 固定資産税評価額、固定資産税路線価、近傍標準宅地
6-1 固定資産税が山林で課税されている畑の評価
6-2 散在地区とは
6-3 倍率方式での評価の基になる固定資産税評価額はどの年度のものを使えばよいか
6-4 固定資産税評価額がゼロの土地の評価
6-5 倍率地域で宅地比準方式を採用する場合の単価
6-6 倍率地域の別荘地の評価
6-7 雑種地の固定資産税評価額に宅地の倍率を乗じ評価してもよいか
6-8 河川区域にある固定資産税評価額がない土地
6-9 倍率地域で固定資産税の課税地目が畑、現況地目が原野の場合
７ 無道路地
7-1 無道路地の定義
7-2 倍率地域かつ市街化調整区域にある無道路地の評価
7-3 接道義務を満たさないが建築基準法第43条2項の許可は得られそうな土地の評価
7-4 位置指定道路に2ｍ接する土地
８ 側方路線・裏面路線影響加算・正面路線の判定
8-1 建築基準法上の道路ではない側方路線の影響加算はすべきか
8-2 側方路線が位置指定道路の場合の影響加算
8-3 角地で側方路線に路線価が付されていない場合
8-4 倍率地域の角地の評価
8-5 正面路線の判定①
8-6 正面路線の判定②
９ 山林の評価
9-1 マイナス評価になる高圧線下の市街地山林
9-2 市街地山林を純山林評価する場合の単価の確認方法
10 役所調査
10-1 しんしゃく割合判定のための役所調査
10-2 市街化調整区域内の宅地の役所調査
10-3 現地で幅4ｍの道路が役所では2項道路と言われた場合の対処法
10-4 道路の役所調査時の留意点
11 特定路線価
11-1 特定路線価の設定を申請すべきかどうかの判断基準
11-2 特定路線価が設定された私道自体の評価
11-3 特定路線価は設定できないと税務署に回答された場合
12 権利の付着している土地
12-1 高圧線の地役権が登記されていない場合の評価
12-2 下水道管設置のための区分地上権設定地
12-3 地上権と借地権はどう違うのか
12-4 地上権に準ずる賃借権以外の賃借権の価額控除は可能か
12-5 敷地権登記のない分譲マンションの敷地の評価
13 セットバック
13-1 行き止まりの2項道路のセットバック
13-2 分筆されたセットバック部分の評価
13-3 42条3項道路に接する土地の評価
13-4 路線価の付されていない2項道路のセットバック減価は可能か
14 市街化調整区域内の土地
14-1 市街化調整区域内の宅地はしんしゃくできるのか
15 土砂災害特別警戒区域、土砂災害警戒区域、急傾斜地
15-1 土砂災害特別警戒区域内の土地の評価
15-2 急傾斜地の減価
16 都市計画道路予定地
16-1 都市計画道路予定地補正率の容積率
16-2 都市計画道路予定地の地積割合の算出
17 土地の時価
17-1 畑の贈与時の時価
17-2 譲渡した狭小地の評価額
18 雑種地
18-1 同族法人が山林を借りて造成して駐車場にしている場合の評価
18-2 都市計画区域外の雑種地の評価
19 間口、奥行、想定整形地
19-1 坂道の途中にある駐車場の間口距離
19-2 2か所で道路に接する土地の間口距離
19-3 公図と現地の形がまったく異なる場合の想定整形地
20 周知の埋蔵文化財包蔵地、庭内神しの敷地
20-1 周知の埋蔵文化財包蔵地の発掘調査費の見積
20-2 庭内神しの敷地の減価
21 容積率の異なる2以上の地域にわたる宅地の評価
21-1 容積率の異なる2以上の地域にわたる宅地の評価で減額できるか①
21-2 容積率の異なる2以上の地域にわたる宅地の評価で減額できるか②
22 土地区画整理事業施行中の宅地
22-1 土地区画整理事業施行中の宅地の評価時の留意点
23 建築基準法の規定
23-1 建築協定は減価要因にならないのか
23-2 壁面線の指定は減価につながるか
編著者紹介
鎌倉 靖二（かまくら・せいじ）（不動産鑑定士・みらい総合鑑定株式会社 代表取締役）
福岡市生まれ。修猷館高校、明治大学政経学部卒業後、大和ハウス工業株式会社を経て、相続・同族会社専門の不動産鑑定事務所として2010年創業。
現在、全国の税理士事務所、会計事務所向けに相続・贈与における土地評価の現地調査、役所調査、評価額算出、評価方針アドバイス、図面作成、セカンドオピニオン等を主に行う。
2018年、会員組織「税理士のための土地評価実務研究会」を立ち上げ、セミナー動画・個別質問回答・リアルタイム情報発信で土地評価の疑問解決とスキルアップの支援をしている。税理士会等でのセミナー研修、講演多数。
主な著書に『相続税ゼロの不動産対策』（共著、幻冬舎MC、2013年）、『相続税・贈与税 土地評価実務テキスト』（税務研究会出版局、2014年）、『20の厳選事例から判定スキルを身につける 広大地評価ケーススタディ』（中央経済社、2014年）、『税理士のSOSに答える 実務解説 土地評価の実務 減価要因の「見つけ方」「気付き方」』（清文社、2016年）等。
